یکی از راه‌های صاحب خانه نوساز شدن در کنار کسب سود مناسب، مشارکت در ساخت است. اما برای ساخت آپارتمان مسکونی از راه عقد قرارداد مشارکت در ساخت، باید به پیچیدگی‌ها و ظرایف حقوقی خاصی توجه کنیم. عدم درنظرگرفتن این نکاتِ مهم در حین عقد قرارداد، ممکن است خطراتی نظیر ازدست‌رفتن سرمایه، کلاهبرداری یا عدم اجرای صحیح تعهدات را در پی داشته باشد.

در ادامه مطلب قصد داریم به بیانی ساده، ساخت آپارتمان مسکونی در تهران را از طریق قرارداد مشارکت در ساخت توضیح دهیم، به قوانین ناظر بر چنین قراردادهایی اشاره کنیم، سازوکار تقسیم سود بین طرفین قرارداد را بدانیم و نکات حیاتی برای انعقاد قراردادی بی‌نقص را توضیح دهیم. با ما همراه باشید.

مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی چیست؟

مشارکت در ساخت قراردادی است که در آن یک طرف، صاحب زمین یا خانه کلنگی است و طرف دیگر سازنده است که سرمایه ساخت آپارتمان مسکونی را در اختیار دارد. مالک خانه یا زمین ممکن است یک یا چند فرد حقیقی یا حقوقی باشند.

در محلات قدیمی تهران بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت برای بازسازی بافت‌های قدیمی شهر، بین چند همسایه که مالک چند خانه هستند و سازنده یا پیمانکار برای احداث یک آپارتمان مسکونی با قدرالسهم معلوم، منعقد شده‌اند؛ بنابراین به‌طورکلی، قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده با شرایط، تعهدات و ضوابط قانونی مشخصی منعقد می‌شود.

قدرالسهم و میزان سود طرفین را در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌کنند؟

سود طرفین قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی در تهران، بر اساس قیمت مترمربع آپارتمان نوساز هر منطقه و عرف مربوطه، تعیین می‌شود. البته معمولاً علاوه بر تعیین درصد سود طرفین، مبلغی توافقی با عنوان «مبلغ بلاعوض» در قرارداد در نظر می‌گیرند. این مبلغ در ابتدای قرارداد از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که بتواند در طی زمان ساخت آپارتمان جدید، منزل دیگری اجاره کند.

اگر تعداد طبقات آپارتمان را طبقه‌های مفید مسکونی روی همکف و با سطح اشغال 60 درصد در نظر بگیریم، باتوجه‌به متوسط قیمت 41 میلیون‌تومانی برای هر مترمربع واحد نوساز در تهران در تیرماه 1401، متوسط درصد سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت از سود مربوطه به شرح زیر خواهد بود.

• ساخت آپارتمان مسکونی 4 طبقه: 55 به 45 درصد به نفع مالک، با حدود متری یک میلیون تومان بلاعوض و بدون تعیین مبلغ قرض‌الحسنه
• ساخت آپارتمان مسکونی 5 طبقه: 60 به 40 درصد به نفع مالک، 5/3 تا 5 میلیون تومان بلاعوض و بدون تعیین مبلغ قرض‌الحسنه
• ساخت آپارتمان مسکونی 6 طبقه: پنج طبقه اول 60 به 40 درصد به نفع مالک، طبقه ششم 60 به 40 درصد به نفع سازنده، متری 5/3 تا 5 میلیون تومان بلاعوض و بدون تعیین مبلغ قرض‌الحسنه
• ساخت آپارتمان مسکونی 7 طبقه: 60 به 40 درصد به نفع مالک، طبقه ششم 60 به 40 درصد به نفع سازنده، طبقه هفتم 70 به 30 درصد به نفع سازنده، متری 5/3 تا 5 میلیون تومان بلاعوض و بدون تعیین مبلغ قرض‌الحسنه.

مهم‌ترین فرایندهای مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی کدام‌اند؟

• پس از تصمیم‌گیری مالک برای انجام مشارکت در ساخت، لازم است از طریق بررسی‌های کافی، سازنده‌ای مطمئن و با کارنامه‌ای مناسب را برای مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی انتخاب نماید.
• قرارداد مشارکت در ساخت را حتماً باید در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی تنظیم کنید تا در صورت بروز مشکلات احتمالی، ضمانت اجرایی محکمی داشته باشید.
• مشخصات نمایندگان قانونی طرفین به طور کامل در قرارداد آورده شوند.
• میزان سهم هر یک از طرفین به‌وضوح در قرارداد آورده شود.
• مصالح موردنیاز یک پروژه مشارکتی ممکن است باعث بسیاری از اختلافات آتی شود. تهیه فهرست کاملی از مصالح مورد توافق در یک قرارداد مشارکت در ساخت، از بروز دعاوی احتمالی آتی تا حدود زیادی می‌کاهد.
• برای تضمین انجام تعهدات طرفین، لازم است ضمانت اجرایی به‌صورت شروط ضمن عقد در قرارداد درج گردد.

قوانین ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت کدام‌اند؟

• آیین‌نامه ۲۸۰۰ یکی از مهم‌ترین ضوابط تعیین مقاوم بودن ساختمان‌ها در برابر زلزله است که اولین‌بار در سال ۱۳۶۷ تصویب شده است. بر اساس این آیین‌نامه، ساختمان‌ها در هر منطقه برای زلزله‌هایی طراحی می‌شوند که احتمال رخ‌دادنشان تا ۹۰ درصد است.
• برخی معافیت‌ها برای بازسازی بافت‌های فرسوده یا سست توسط نهادهایی مثل شهرداری به‌عنوان مشوّق قراردادهای مشارکت در ساخت در نظر گرفته می‌شوند. مثلاً برای تجمیع چهار پلاک شهرداری، 60 درصد (معادل یک طبقه کامل) تراکم تشویقی ارائه می‌شود.
• قانون جدید پیش‌فروش ساختمان مصوب 12/10/1389 و آیین‌نامه اجرایی آن ناظر بر پیش‌فروش ساختمان است ولی آثار آن به قراردادهایی که عمدتاً مبنای قراردادهای پیش‌فروش و پیش‌خرید هستند نیز سرایت می‌کند. طبق این قانون، پیش‌خرید رسمی آپارتمان از سازنده‌ای که سهمی در مالکیت زمین با سند رسمی ندارد و قرارداد مشارکت در ساخت او با مالک زمین، رسمی نیست، غیرممکن است.

حالت‌های مختلف انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت برای ساخت آپارتمان مسکونی کدام‌اند؟

باتوجه‌به روش‌های تسهیم سود بین مالک و سازنده طبق قرارداد مشارکت در ساخت، اعطای سهم سازنده ممکن است به یکی از حالت‌های زیر انجام شود.

• حالت اول به این صورت است که سازنده به‌عنوان مجری قرارداد مشارکت در ساخت، متعهد شود که ساختمان را باکیفیت موردنظر و در زمان معیّن تحویل دهد. سرانجام، مالک و پیمانکار در کلیت ملک با یکدیگر سهیم می‌شوند.
• حالت دوم قرارداد، اعطای سهم سود سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی به‌صورت مرحله‌ای است. به این صورت که با تمام شدن هر مرحله ساخت، سهمی از ملک به سازنده منتقل می‌شود. مثلاً ممکن است طرفین توافق کنند که با تمام شدن کار اسکلت‌بندی، یک دانگ به پیمانکار منتقل کنند.
• حالت سوم عبارت است از انجام توافقی بین مالک و سازنده در خصوص این‌که چنانچه احداث آپارتمان مسکونی به مرحله مشخصی رسید صاحب زمین وکالتی به سازنده بدهد. چنین وکالتی به‌منظور انتقال سهم سازنده به او داده می‌شود تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
• حالت چهارم آن است که در ابتدای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، سه دانگ ملک به سازنده منتقل و فرایند ساخت آغاز شود.

برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی در تهران چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟

برای این‌که قرارداد مشارکت در ساخت ضمانت‌های اجرایی مناسبی داشته باشد و بدون تأخیر قابل‌توجه زمانی یا افت کیفیت کار به پایان برسد، نکاتی را در هنگام عقد قرارداد یا در طی اجرای آن باید رعایت کنیم. در ادامه به مهم‌ترین موارد اشاره می‌کنیم.

• احراز هویت ملک و سازنده باید به‌درستی انجام شود. برای این منظور، لازم است از صحت ادعای مالک مطمئن شوید یا آن شخص ثابت کند که اجازه قانونی لازم برای انجام‌دادن چنین کاری را دارد. ملک نیز باید سند رسمی داشته باشد. ضمن این‌ توجه کردن به هویت حقیقی یا حقوقی طرفین و اقامتگاه قانونی آن‌ها بسیار مهم است. انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت‌های پیمانکاری حقوقی باید با امضای رسمی و مهر شرکت صورت گیرد.
• در قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است میزان دقیق ارزش سرمایه طرفین و حق‌السهم‌ها در طبقات باتوجه‌به نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار مشخص شوند. در این قرارداد، پیش از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را محاسبه نمایید.
• تعهدات هر یک از طرفین را باید به طور دقیق، به تفکیک و با جزئیات در قرارداد بیاورید و ضمانت اجرایی لازم برای عدم عمل‌کردن به تعهدات را در آن پیش‌بینی کنید.
• مدت‌زمان انجام قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی و زمان‌بندی مناسب آن باید مشخص شود. در این راستا باید کار را مرحله‌بندی و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد درج کنید. مثلاً تاریخ دقیق خاک‌برداری، ‌ اسکلت‌بندی، ‌ سفت‌کاری و نازک‌کاری تا اخذ پایان کار و صورت‌جلسه تفکیکی.
• بهتر است در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، شخصی را به‌عنوان داور تعیین کنید تا در صورت بروز مشکلات احتمالی، میان طرفین قضاوت کند. در این صورت برای حل‌وفصل بسیاری از اختلافات، لازم نیست به مراجع قانونی مراجعه کنید. درهرحال، در قرارداد باید بندی را به حل‌وفصل اختلافات و داوری اختصاص دهید.
• ضمانت‌نامه‌های لازم را در قرارداد پیش‌بینی کنید؛ از جمله موارد زیر:
  
  • توصیه می‌کنیم در قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی، به‌جای سفته سعی کنید چک معتبر بانکی بگیرید. چرا که پیگیری آن آسان‌تر است.
  • برای تضمین حسن انجام کار، پیشنهاد می‌کنیم که سهم سازنده را تا تمام شدن کار ساخت در رهن مالک زمین یا بانک قرار دهید. این کار تا حد زیادی از بروز تخلفات جلوگیری می‌کند.
  • در ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت، پیش‌بینی کنید که بابت هر روز و هر ماه تأخیر در انجام تعهدات مبلغی به‌عنوان وجه التزام یا خسارت در نظر گرفته شود. در این صورت، مالک زمین از محل تضامین می‌تواند خسارت‌های وارده را جبران کند.
  • تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت آپارتمان مسکونی اخذ می‌شود.
• موارد حق فسخ طرفین قرارداد را دقیقاً مشخص کنید. مثلاً اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را در این باره آورده باشند.
• مواردی نظیر بیمه ساختمان، آزمایش خاک و مسئولیت ساخت و اجرا را در قرارداد پیش‌بینی کنید. مدت تأخیر مجاز و غیرمجاز سازنده را نیز صریحاً مشخص کنید.

احداث ساختمان مسکونی در تهران

شرکت ایستا بنای راسخ با تیمی مجرب از مهندسین پایه یک نظام مهندسی، مشاوره تخصصی و فنی در زمینه ساخت و احداث مجتمع های مسکونی و تجاری را با جزئیات کامل در اختیار کارفرمایان محترم قرار میدهد.

احداث ساختمان مسکونی در تهران از نظر هزینه و امور اداری، امری دشوار و زمان بر می باشد. شرکت ما با توجه به تجربه و ارتباطات قوی خود، آمادگی این را دارد، صفر تا صد مدیریت پیمان احداث ساختمانی مسکونی در تهران را برعهده بگیرد.

برآورد هزینه احداث آپارتمان مسکونی

هزینه های سنگین در ساخت و ساز باید توسط یک برآوردگر با تجربه و حرفه ای اندازه گیری شود. این هزینه ها شامل فرآیندهای مهندسی و طراحی و مصالح پروژه است. از جمله هزینه های سنگین احداث آپارتمان میتوان به موارد زیر اشاره کرد:

• هزینه سازه ساختمان
• هزینه های موجود در محل احداث
• هزینه های محوطه سازی
• هزینه های احتمالی دیگر

برآورد هزینه به شرایط بازار بستگی دارد زیرا بر هزینه مصالح، نیروی کار و زمان‌بندی پروژه تأثیر می‌گذارد. تمامی این هزینه ها توسط واحد فنی شرکت ایستا بنای راسخ و تیم مجرب خود، محاسبه و برآورد خواهد شد. این هزینه ها از زمان شروع پروژه تا زمان اتمام فعالیت های ساختمانی محاسبه می شوند.

همچنین از اصلی ترین موارد ساخت و ساز، تهیه مصالح با کیفیت بالا و قیمت مناسب می باشد. این روزها با افزایش سنگین و روزانه قیمت مصالح و تورم در کشور، تهیه مصالح با کمترین قیمت بازار امری مهم و ضرروی است. شرکت ما با چندین سال سابقه و همکاری با شرکت های معتبر داخلی در زمینه مصالح ساختمانی، این تضمین را به شما میدهد که بهترین مصالح با قیمت مناسب را برای شما فراهم می کند.

مدیریت زمان در پروژه های ساختمانی

مدیریت زمان، یک استراتژی مرتبط با زمان مورد نیاز برای سازماندهی و اجرای فعالیت های مختلف در یک پروژه است. هیچ جنبه ای از پروژه بدون برنامه ریزی و تایم بندی مناسب قابل کنترل نیست.

این کار به تصمیم گیری سریع ترین و اقتصادی ترین روش برای انجام کار مطابق با منابع موجود کمک می کند. همچنین با مدیریت زمان میتوانید مشکلات احتمالی را بشناسید و با آنها کنار بیایید و در نتیجه پیشرفت هموار و مستمر را تضمین کنید.

در تیم حرفه ای ایستا بنای راسخ مدیریت کامل پروژه به صورت حرفه ای و توسط مدیر پروزه های حرفه ای انجام خواهد شد. این کار به پیشبرد اصولی پروژه شما کمک شایانی خواهد کرد.

اجرای سازه

اجرای سازه با توجه به نوع سازه میتواند سازه بتنی و یا فولادی باشد. جهت آشنایی با این مراحل، مقاله اجرای سازه بتنی را مطالعه کنید.

سقف های عرشه فولادی به دلیل افزایش سرعت کار و کاهش وزن سازه، به انتخاب اول کارفرمایان برای سازه های فلزی خود تبدیل شده است. شرکت ما با سابقه درخشان در تهیه و اجرای سقف های عرشه فولادی، این مورد را نیز به بهترین شکل ممکن در فرآیند طراحی و ساخت پروژه های مسکونی، اداری و تجاری انجام خواهد داد.

نتیجه‌گیری

مشارکت در ساخت قراردادی است که بین مالک و سازنده با تأمین زمین از سوی یکی و سرمایه ساخت از سوی دیگری منعقد می‌شود. قیمت واحد ملک نوساز در تهران برای تعیین سهم سود هر یک از طرفین مؤثر است. باتوجه‌به دعاوی بسیار زیادی که در محاکم قضایی درباره کوتاهی نسبت به انجام تعهدات قراردادهای مشارکت در ساخت مطرح شده است، توصیه می‌کنیم ضمن پیش‌بینی کردن ضمانت‌های اجرایی لازم برای انجام تعهدات، حتماً از اصالت کار سازنده و حسن اعتبار آن مطمئن شوید.