إحدى الطرق لتصبح مالكًا لمنزل تم بناؤه حديثًا، إلى جانب تحقيق ربح لائق، هي المشاركة في البناء. ولكن من أجل بناء شقة سكنية من خلال عقد المشاركة في البناء، يجب علينا الانتباه إلى بعض التعقيدات القانونية والفروق الدقيقة. قد يؤدي عدم مراعاة هذه النقاط المهمة أثناء إبرام العقد إلى مخاطر مثل خسارة رأس المال أو الاحتيال أو الفشل في تنفيذ الالتزامات بشكل صحيح.
في المقال التالي، نعتزم أن نشرح بعبارات بسيطة بناء الشقق السكنية في طهران من خلال المشاركة في عقد البناء، ونشير إلى القواعد التي تحكم مثل هذه العقود، ومعرفة آلية تقاسم الربح بين أطراف العقد، وشرح العناصر الحيوية نقاط لإبرام عقد مثالي. ابقى معنا.
ما هي المشاركة في بناء شقة سكنية؟
المشاركة في البناء عقد يكون فيه أحد الطرفين مالك الأرض أو المنزل والطرف الآخر هو البناء الذي يملك رأس المال لبناء الشقة السكنية. ويجوز أن يكون مالك المنزل أو الأرض شخصاً أو أكثر من الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين.
في أحياء طهران القديمة تم إبرام العديد من عقود المشاركة في البناء لإعادة بناء المباني القديمة للمدينة بين العديد من الجيران الذين يمتلكون عدة منازل وبين البناء أو المقاول لبناء شقة سكنية بمبلغ معين؛ لذلك، بشكل عام، يتم إبرام عقد المشاركة في البناء بين المالك والمقاول بشروط والتزامات ومعايير قانونية محددة.
كيف يتم تحديد مقدار الحصة ومقدار ربح الطرفين في عقد المشاركة في البناء؟
يتم تحديد ربح أطراف عقد المشاركة في بناء الشقق السكنية في طهران على أساس سعر المتر المربع للشقق المبنية حديثًا في كل منطقة والعرف المعني. بالطبع، عادة، بالإضافة إلى تحديد نسبة الفائدة للطرفين، فإنهم يأخذون في الاعتبار مبلغًا متفق عليه يسمى “المبلغ غير المبرر” في العقد. يتم دفع هذا المبلغ من قبل البناء للمالك في بداية العقد حتى يتمكن من استئجار منزل آخر أثناء بناء الشقة الجديدة.
وإذا اعتبرنا عدد طوابق الشقق طوابق سكنية مفيدة في الطابق الأرضي وبمستوى إشغال 60%، وفق متوسط سعر 41 مليون تومان لكل متر مربع من وحدة مبنية حديثا في طهران في يوليو 1401، فإن متوسط نسبة حصة كل طرف في عقد المشاركة في البناء من الربح المعني ستكون على النحو التالي.
- بناء شقة سكنية من 4 طوابق: 55 إلى 45 بالمائة لصالح المالك، بواقع حوالي مليون تومان للمتر الواحد مجانا ودون تحديد مبلغ القرض
- بناء شقة سكنية من 5 طوابق: 60 إلى 40 بالمائة لصالح المالك، 3.5 إلى 5 مليون تومان مجانا ودون تحديد مبلغ القرض
- بناء شقة سكنية مكونة من 6 طوابق: الخمسة طوابق الأولى 60 إلى 40 بالمائة لصالح المالك، الطابق السادس 60 إلى 40 بالمائة لصالح البناء، 3.5 إلى 5 مليون تومان للمتر الواحد مجانا ودون تحديد المبلغ مبلغ القرض
- بناء شقة سكنية من 7 طوابق: 60% إلى 40% لصالح المالك، 60% إلى 40% لصالح البناء، 60% إلى 40% لصالح البناء، 70% إلى 30% لصالح البناء البناء 3.5 إلى 5 مليون تومان للمتر الواحد مجانا ودون تحديد مبلغ القرض.
ما هي أهم عمليات المشاركة في بناء الشقق السكنية؟
- بعد أن يقرر المالك المشاركة في البناء، من الضروري اختيار شركة بناء موثوقة ذات سجل مناسب للمشاركة في بناء الشقة السكنية من خلال التحقيقات الكافية.
- يجب عليك إعداد عقد المشاركة في بناء قوي في مكاتب المحاماة أو المستندات الرسمية حتى تحصل على ضمان تنفيذي قوي في حالة حدوث مشاكل محتملة.
- يجب تضمين تفاصيل الممثلين القانونيين للأطراف بالكامل في العقد.
- يجب أن يتم ذكر مبلغ مساهمة كل طرف بوضوح في العقد.
- قد تتسبب المتطلبات المادية للمشروع التعاوني في العديد من النزاعات المستقبلية. إن إعداد قائمة كاملة بالمواد المتفق عليها في عقد شراكة البناء سيقلل بشكل كبير من الدعاوى القضائية المستقبلية المحتملة.
- ولضمان تنفيذ التزامات الأطراف، لا بد من تضمين ضمان تنفيذي على شكل شروط مرفقة بالعقد.
ما هي القواعد التي تحكم عقد المشاركة في البناء؟
- تعتبر اللائحة 2800 من أهم معايير تحديد مقاومة المباني ضد الزلازل، والتي تمت الموافقة عليها لأول مرة عام 1367. ووفقاً لهذه اللائحة، فإن المباني في كل منطقة مصممة لمواجهة الزلازل التي تبلغ احتمالية حدوثها 90%.
- تعتبر بعض الإعفاءات الخاصة بإعادة تأهيل المباني المتهالكة أو الفضفاضة من قبل مؤسسات مثل البلديات بمثابة حوافز لعقود المشاركة في البناء. على سبيل المثال، يتم توفير 90% (أي ما يعادل طابقًا كاملاً) من كثافة الحوافز للجمع بين أربع لوحات ترخيص بلدية.
- قانون البيع المسبق للبناء الجديد الذي تمت الموافقة عليه بتاريخ 1389/10/12 ولائحته التنفيذية هو المسؤول عن البيع المسبق للبناء، لكن آثاره تمتد أيضًا إلى العقود التي تعتمد بشكل أساسي على عقود البيع المسبق والشراء المسبق. بموجب هذا القانون، فإنه من المستحيل شراء شقة بشكل رسمي من مطور لا يملك حصة في ملكية الأرض بوثيقة رسمية ولا يتم إبرام عقد المشاركة في بنائه مع مالك الأرض رسمي.
ما هي الطرق المختلفة لإبرام عقد شراكة بناء لبناء شقة سكنية؟
وفقاً لأساليب تقاسم الربح بين المالك والباني بموجب عقد شراكة البناء، يجوز منح حصة البناء بإحدى الطرق التالية.
- الحالة الأولى هي أن يتعهد المقاول بصفته منفذ عقد المشاركة في البناء بتسليم المبنى بالجودة المطلوبة وفي مدة زمنية معينة. وأخيرًا، يتقاسم المالك والمقاول العقار بأكمله معًا.
- النوع الثاني من العقود هو منح حصة أرباح البناء في عقد المشاركة في بناء الشقق السكنية على مراحل. وبهذه الطريقة، مع الانتهاء من كل مرحلة من مراحل البناء، يتم نقل حصة من العقار إلى البناء. على سبيل المثال، قد يتفق الطرفان على نقل الروث إلى المقاول عند الانتهاء من أعمال الهيكل العظمي.
- الوضع الثالث هو الاتفاق بين المالك والباني على أنه إذا وصل بناء الشقة السكنية إلى مرحلة معينة، فإن صاحب الأرض سوف يعطي البناء وكالة رسمية. ويتم منحه هذا التوكيل لنقل الحصة البناءة إليه حتى يتمكن من البدء في إعداد المستند الرسمي.
- الحالة الرابعة، أنه في بداية عقد المشاركة في البناء، يتم نقل ثلاثة دونج من العقار إلى المقاول وتبدأ عملية البناء.
ما هي النقاط التي يجب علينا اتباعها لإبرام اتفاقية الشراكة في بناء شقة سكنية في طهران؟
لكي يتمتع عقد المشاركة في البناء بالضمانات التنفيذية المناسبة وينتهي دون تأخير زمني كبير أو خسارة في جودة العمل، لا بد من مراعاة بعض النقاط عند إبرام العقد أو أثناء تنفيذه. وفي ما يلي نذكر أهم العناصر.
- يتم بشكل صحيح. ولهذا الغرض، من الضروري التأكد من صحة ادعاء المالك أو إثبات ذلك الشخص أن لديه الإذن القانوني اللازم للقيام بذلك. يجب أن يكون للعقار أيضًا وثيقة رسمية. وفي الوقت نفسه، من المهم جدًا الانتباه إلى الهوية الحقيقية أو القانونية للأطراف وإقامتهم القانونية. يجب أن يتم إبرام عقد المشاركة في البناء مع شركات المقاولات القانونية بالتوقيع الرسمي والختم الرسمي للشركة.
- في عقد المشاركة في البناء، من الضروري تحديد المبلغ الدقيق لقيمة رأس المال للطرفين والإتاوات في الطوابق وفقا لمعدل التضخم والتغيرات في أسعار المساكن في السوق. في هذا العقد، قبل أي إجراء، يجب عليك حساب قيمة العقار والقيمة النهائية للمشروع.
- يجب أن تكون التزامات كل طرف من الطرفين دقيقة ومنفصلة ومفصلة في العقد، ويجب عليك تقديم ضمان الأداء اللازم لعدم الوفاء بالالتزامات.
- يجب تحديد مدة عقد المشاركة في بناء الشقق السكنية والتوقيت المناسب له. وفي هذا الصدد، يجب عليك تنظيم العمل وإدراج وقت انتهاء كل مرحلة في العقد. على سبيل المثال التاريخ الدقيق للحفر والتقويس والتصلب والنجارة حتى الانتهاء من العمل ومحضر اجتماع الانفصال.
- من الأفضل تعيين شخص كمحكم أثناء إبرام عقد شراكة البناء للحكم بين الطرفين في حالة حدوث مشاكل محتملة. وفي هذه الحالة، لا تحتاج إلى الرجوع إلى الجهات القانونية لحل العديد من النزاعات. ومع ذلك، في العقد، يجب عليك تخصيص بند لحل النزاعات والتحكيم.
- تقديم الضمانات اللازمة في العقد؛ بما في ذلك الآتي:
- ننصحك بمحاولة الحصول على شيك بنكي ساري المفعول بدلاً من السند الإذني في عقد المشاركة في بناء شقة سكنية. لأنه أسهل في المتابعة.
- ولضمان حسن أداء العمل، نقترح رهن حصة البناء لصاحب الأرض أو البنك حتى الانتهاء من أعمال البناء. وهذا سوف يمنع الانتهاكات إلى حد كبير.
- في ضمان عقد المشاركة في البناء، توقع أنه عن كل يوم وكل شهر تأخير في الوفاء بالالتزامات، سيتم اعتبار المبلغ كوديعة أو تعويضات. وفي هذه الحالة يمكن لمالك الأرض تعويض الأضرار من الضمان.
- عادة ما يتم الحصول على ضمان رأس المال مقابل التملك التدريجي للجزء المشترك من المنطقة والتزام البناء ببناء شقق سكنية.
- حدد بالضبط حق إنهاء أطراف العقد. على سبيل المثال، إذا انتهى عقد شراكة البناء، ولكن لم يكتمل المشروع، فلن يكون هناك حق في إنهاء العقد أو تعويض أي من الطرفين، إلا إذا كانا قد أدرجا بالفعل شروطًا في العقد حول ذلك.
- توفير أشياء مثل التأمين على البناء، واختبار التربة، ومسؤولية البناء والتنفيذ في العقد. حدد أيضًا فترة التأخير المسموح بها وغير المصرح بها من قبل الشركة المصنعة.
بناء مبنى سكني في طهران
مع فريق من المهندسين ذوي الخبرة، تقدم شركة ایستا بناء راسخ المشورة المتخصصة والفنية في مجال بناء المجمعات السكنية والتجارية مع التفاصيل الكاملة لأصحاب العمل المحترمين.
يعد بناء مبنى سكني في طهران أمرًا صعبًا ويستغرق وقتًا طويلاً من حيث التكلفة والمسائل الإدارية. بالنظر إلى خبرتنا وعلاقاتنا القوية، فإن شركتنا على استعداد للقيام بإدارة عقود من صفر إلى مائة لبناء المباني السكنية في طهران.
تقدير تكلفة بناء شقة سكنية
ينبغي قياس تكاليف البناء الباهظة من قبل مقدر من ذوي الخبرة والمهنية. وتشمل هذه التكاليف عمليات الهندسة والتصميم ومواد المشروع. ومن بين التكاليف الباهظة لبناء شقة يمكن ذكر ما يلي:
- تكلفة هيكل البناء
- التكاليف المتاحة في موقع البناء
- تكاليف المناظر الطبيعية
- التكاليف المحتملة الأخرى
يعتمد تقدير التكلفة على ظروف السوق لأنه يؤثر على تكلفة المواد والعمالة والجدول الزمني للمشروع. سيتم حساب وتقدير كل هذه التكاليف من قبل الوحدة الفنية فی ایستا بناء راسخ وفريقها ذو الخبرة. يتم احتساب هذه التكاليف من بداية المشروع حتى الانتهاء من أنشطة البناء.
كما أن أحد أهم جوانب البناء هو توفير مواد عالية الجودة وبأسعار معقولة. في هذه الأيام، ومع الارتفاع الكبير واليومي في أسعار المواد والتضخم في البلاد، أصبح من المهم والخطير شراء المواد بأقل سعر في السوق. شركتنا، التي تتمتع بسنوات عديدة من الخبرة والتعاون مع الشركات المحلية ذات السمعة الطيبة في مجال مواد البناء، تمنحك هذا الضمان بأنها ستوفر لك أفضل المواد بالسعر المناسب.
إدارة الوقت في المشاريع الإنشائية
إدارة الوقت هي استراتيجية تتعلق بالوقت اللازم لتنظيم وتنفيذ الأنشطة المختلفة في المشروع. لا يمكن التحكم في أي جانب من جوانب المشروع دون التخطيط والتوقيت المناسبين.
ويساعد ذلك في تحديد الطريقة الأسرع والأكثر اقتصادًا للقيام بالمهمة وفقًا للموارد المتاحة. كما أنه من خلال إدارة الوقت يمكنك التعرف على المشکكلات المحتملة والتعامل معها، مما يضمن التقدم السلس والمستمر.
في فريق ایستا بناء راسخ المحترف، ستتم الإدارة الكاملة للمشروع بطريقة احترافية من قبل مدير مشروع محترف. هذا سيساعد على تطوير مشروعك.
تنفيذ الهيكل
يمكن تنفيذ الهيكل من الخرسانة أو الفولاذ حسب نوع الهيكل. للتعرف على هذه الخطوات، اقرأ المقال الخاص بتنفيذ الهيكل الخرساني.
أصبحت أسطح الأسطح الفولاذية الخيار الأول لأصحاب العمل لهياكلهم المعدنية بسبب زيادة سرعة العمل وتقليل وزن الهيكل. شركتنا، التي تتمتع بتاريخ عريق في إعداد وتنفيذ أسطح الأسطح الفولاذية، ستقوم بذلك أيضًا بأفضل طريقة ممكنة في عملية تصميم وبناء المشاريع السكنية والمكاتب والتجارية
خاتمة
المشاركة في البناء هي عقد يتم إبرامه بين المالك والباني بتوفير الأرض من جهة ورأس مال البناء من الجهة الأخرى. يعتبر سعر الوحدة للعقار الجديد في طهران فعالاً في تحديد حصة الربح لكل طرف. وبالنظر إلى الدعاوى القضائية العديدة التي تم رفعها في المحاكم حول عدم الوفاء بالتزامات عقود شراكة البناء، ننصحك بالتأكد من صحة بضائع الشركة المصنعة وسمعتها الجيدة مع توفير ضمانات الأداء اللازمة للوفاء بالالتزامات.
